Nel 2021 ripartito il mercato immobiliare, ma la guerra lo frena

“Il rischio che l’apprensione degli operatori si trasferisca sugli indicatori di fiducia di famiglie e imprese è concreto, anche se la capacità di reazione dimostrata nell’ultimo biennio non fa escludere possa trattarsi di effetti destinati a risolversi in breve tempo”- è quanto emerge dall’Osservatorio sul Mercato Immobiliare di Nomisma, che analizza l’andamento del settore immobiliare in 13 mercati intermedi (Ancona, Bergamo, Brescia, Livorno, Messina, Modena, Novara, Parma, Perugia, Salerno Taranto, Trieste e Verona). Il riferimento è ovviamente alle conseguenze delle sanzioni adottate dai maggiori Paesi occidentali nei confronti della Russia dopo l’invasione dell’Ucraina. 

Secondo la Società bolognese “l’entità del ridimensionamento atteso è ancora difficile da quantificare, ma il palpabile attendismo di queste settimane prevedibilmente si tradurrà in una perdita in termini di crescita del PIL non limitata a qualche decimo di punto percentuale”.

Ne viene quindi, passando al mercato immobiliare, che “il mantenimento degli straordinari livelli transattivi raggiunti al termine del 2021, che fino a qualche settimana fa sembrava lo scenario più verosimile, appare oggi una prospettiva ottimistica”. È in ogni caso prematuro, per il think tank felsineo, azzardare ipotesi di dimensionamento delle conseguenze immobiliari; quello che è certo con il conflitto è il temporaneo deterioramento del clima generale di fiducia. 

Nomisma avverte come “nonostante il settore residenziale abbia recentemente dimostrato una straordinaria capacità reattiva, il secondo shock in meno di un biennio, non accompagnato da un adeguato dispiegamento di risorse finanziarie aggiuntive e da una politica monetaria marcatamente accomodante, potrebbe determinare un nuovo ridimensionamento”. Ecco, quindi un surplus di alert: “l’ottimistico quadro che scaturisce dalla lettura delle tendenze più recenti rischia di restituire un’immagine troppo vivace alla luce delle ultime evoluzioni”.

Le evidenze offerte dai modelli previsionali “restituiscono una prima parziale risposta del tributo imposto al settore dalla follia bellica. Il timore, tuttavia, è che, a conti fatti, il prezzo da pagare possa risultare di gran lunga superiore”.

Ne sono la riprova il +34% vs 2020 delle compravendite registrato lo scorso anno in ambito residenziale e la risalita dei prezzi anche nelle città intermedie (+1,2% su base annua per le abitazioni usate, +1,7% per quelle nuove). Di questo beneficio hanno goduto in primis le localizzazioni periferiche e di provincia, in ragione di uno spostamento di interesse di una quota significativa di domanda.

Nel complesso, migliore continua a risultare, per contro, la performance del settore immobiliare corporate.  Archiviata la débâcle del 2020, quando il segmento aveva subìto le pesanti conseguenze causate dall’attendismo indotto dal Covid-19, si è rivitalizzato l’interesse degli investitori stranieri per il nostro Paese, con un volume di investimenti cresciuto di circa il 2,4% rispetto al 2020, attestatosi poco al di sotto dei 10 miliardi di euro.

Il rialzo del settore corporate è stato guidato dai segmenti logistico e alberghiero. Per la logistica ha influito il cambiamento imposto dalle quarantene forzose di stili di vita e abitudini di consumo, che hanno consentito di raggiungere valori di investimento prossimi ai 3 miliardi di euro (+90% nel biennio 2019-2021) e un netto calo dei rendimenti – per effetto del tracollo della rischiosità percepita – passati da oltre il 7% a poco più del 4%.

Tornando al settore residenziale, una delle eredità lasciate dal Covid è la preferenza per l’acquisto, anche se Nomisma prevede che si possa assistere ad un progressivo riallineamento che porterà ad un aumento di interesse per la locazione. I singoli mercati, da questo punto di vista, presentano differenze alquanto evidenti; rispetto alla quota di domanda di locazione ad inizio del corrente anno: si passa dal 27% di Trieste al 54% di Parma. 

Analizzando il profilo di chi è orientato all’affitto di un’abitazione, emerge come siano in aumento locatari single, coppie giovani, studenti e lavoratori in mobilità, mentre risultano stabili i locatari monogenitore (con o senza figli) e le famiglie che si trasferiscono da un altro comune. 

Nomisma osserva che con l’introduzione del Superbonus e Sismabonus 110% si è registrato un aumento della domanda di acquisto di abitazioni da ristrutturare per uso proprio, mentre non sono molto distanti tra loro i giudizi di aumento e di stabilità in merito alla domanda di acquisto per investimento, così come le valutazioni relative alle ricadute sui prezzi.

Passando alle dotazioni richieste dalla domanda – e che risultano essere carenti nel parco abitativo offerto in vendita – Nomisma rimarca l’esigenza di un balcone/terrazzo, seguita dall’area condominiale privata, dall’ascensore, da un’elevata classe energetica e infine dal posto auto/garage. Scarseggia inoltre la disponibilità di immobili di taglio dimensionale compreso nella fascia 50-90 mq, mentre risulta carente l’offerta di abitazioni in vendita nei semicentri urbani.

Come già evidenziato, il 2021 ha segnato il consolidamento della ripresa che si era avviata a partire dall’estate 2020; i mercati secondari che meglio stanno performando sono quelli di Trieste e Modena, con valori dell’indice di performance (che sintetizza l’andamento di cinque componenti che esprimono la dinamicità del mercato) prossimi a 0,8.

Passando ai mercati delle unità immobiliari d’impresa, quelli che più hanno risentito degli effetti della pandemia sono Ancona, Modena e Trieste, con un indice di performance ancora collocato in territorio negativo. 

La variazione annuale dei prezzi delle abitazioni usate (che in Italia rappresentano il 75% del mercato delle compravendite residenziali) si è attestata all’1,2%, con un campo di variazione che va dal +3,2% di Modena al -1,1% di Salerno.

Il segmento dei negozi mostra ancora una tendenza riflessiva con eccezioni limitate a Ancona e Bergamo, mentre Trieste è la realtà che segna la flessione più marcata (-2,1% su base annua).  A livello medio, le variazioni dei prezzi risultano pari al -0,1% nel segmento terziario e a -0,8% in quello commerciale.

I tempi di assorbimento degli immobili in vendita sono di circa 5,6 mesi per le abitazioni, mentre per uffici e negozi superano i 10 mesi.

Lo sconto praticato sul prezzo richiesto nella media dei 13 mercati di provincia si è attestato all’11,8% per le abitazioni, al 15,8% per gli uffici e al 15,4% per i negozi.
Al 31 dicembre 2021 sono state effettuate poco meno di 798.000 transazioni, il 94% delle quali per abitazioni. Si tratta di dati non dissimili a quelli del periodo 2006/2007, nel pieno della fase ascendente del ciclo precedente.
Ponendo a confronto i mercati maggiori e quelli intermedi, emerge come il canone medio di locazione di abitazioni praticato sul libero mercato sia tornato a crescere in entrambi i contesti territoriali, riprendendo così il trend di lenta risalita dei valori iniziato nel 2018. Sempre analizzando i riferimenti di mercato, il rendimento lordo da locazione nel segmento abitativo risulta pari al 5,4% annuo.